轉(zhuǎn)眼之間，2020年就過去了一半，這半年之間，我們見證了太多的歷史，也經(jīng)歷過商辦市場(chǎng)的低谷期、復(fù)蘇期……

一場(chǎng)疫情風(fēng)暴，打亂了前進(jìn)的節(jié)奏，很多意外迫使我們不得不做出改變，但時(shí)間終將證明，熬過最難的時(shí)候，我們都將乘風(fēng)破浪。本期帶大家一起來回顧深圳上半年的寫字樓市場(chǎng)，通過總結(jié)過去，更好地了解市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)趨勢(shì)，展望下半年。

租金普降，為企業(yè)帶來?yè)Q租、擴(kuò)租窗口期，半年吸納量超去年全年

上半年，南山區(qū)44萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)將深圳甲級(jí)寫字樓存量提升至596.4萬(wàn)平方米。新供應(yīng)在一定程度上刺激了需求的釋放，上半年累計(jì)吸納量約14萬(wàn)平方米，超2019年全年；同時(shí)，供應(yīng)拉高空置率，較2019年末上漲3.39%-25.43%。盡管受疫情影響，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在春節(jié)后陷入停滯狀態(tài)，但隨著疫情逐步得到控制，租賃活動(dòng)于二季度逐漸恢復(fù)，且大面積的租賃交易頗為活躍。

優(yōu)于預(yù)期的吸納表現(xiàn)，一方面源于多數(shù)項(xiàng)目以較長(zhǎng)的預(yù)租期積蓄優(yōu)質(zhì)客戶，同時(shí)業(yè)主及關(guān)聯(lián)企業(yè)入駐也令新項(xiàng)目取得一定的去化；另一方面，疫情期間停滯的市場(chǎng)也令疫情期間停滯的市場(chǎng)也令租賃需求延后并于二季度集中釋放。

而更重要的原因則是租賃價(jià)格及策略的調(diào)整——深圳連續(xù)數(shù)年的高供應(yīng)量持續(xù)積蓄市場(chǎng)壓力，疫情前雖然市場(chǎng)整體空置率持續(xù)走高，但考慮物業(yè)在未來市場(chǎng)中的影響力及對(duì)深圳產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)高成長(zhǎng)的預(yù)期，業(yè)主降租意愿較弱，更多是通過給予一定的裝補(bǔ)或延長(zhǎng)免租期等方式吸引客戶；而疫情后整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀，且可預(yù)見的高供應(yīng)壓力削弱業(yè)主對(duì)后市的信心，以價(jià)換量成為更多物業(yè)特別是新項(xiàng)目業(yè)主的優(yōu)先考量。

因此，上半年深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)租金普降的局面，全市寫字樓租金上半年降幅達(dá)到8.1%，年中平均租金水平為每月每平方米222.91元。

供應(yīng)的增加帶來了更多的辦公物業(yè)選擇，同時(shí)租金較高峰期時(shí)期累計(jì)下調(diào)幅度已達(dá)19.4%，這對(duì)于發(fā)展向好的實(shí)力型企業(yè)來說無疑意味著換租窗口期，不少企業(yè)變更辦公環(huán)境的同時(shí)也為未來業(yè)務(wù)發(fā)展擴(kuò)充辦公空間。

價(jià)格刺激需求提前釋放，年內(nèi)可見的新供應(yīng)或令下半年市場(chǎng)面臨較大去化壓力

展望后市，年內(nèi)還將有約77萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目計(jì)劃入市，且新供應(yīng)多來自于南山區(qū)的熱門板塊，預(yù)計(jì)空置率還將進(jìn)一步上行。

從需求端來看，租金的普降一定程度上刺激了辦公租賃需求于上半年提前釋放，但考慮到疫情后宏觀環(huán)境及經(jīng)濟(jì)面尚待恢復(fù)，下半年租賃需求活躍度將有所下降，全市甲級(jí)寫字樓租金依然存在下探可能，但降幅將有所收窄。

總結(jié)與展望

上半年總結(jié)：

1. 上半年累計(jì)吸納量超2019年全年

2. 租金普降為企業(yè)帶來?yè)Q租、擴(kuò)租窗口期

3. 科技、傳統(tǒng)金融行業(yè)、專業(yè)服務(wù)類需求活躍

下半年展望：

1. 宏觀環(huán)境及經(jīng)濟(jì)面有望恢復(fù)

2. 新供應(yīng)多來自于南山區(qū)熱門板塊

3.下半年市場(chǎng)面臨較大去化壓力

4. 后續(xù)租金將繼續(xù)承壓